【初めての賃貸契約|トラブルが起きたら?修理は?】大学生が知っておきたい賃貸でのNG行為/得する話

今回は宅建士の資格を取得し、現に1人暮らしをしている筆者が

  • 大学生が知っておきたい賃貸契約の話。
  • 賃貸入居時に気をつけること。
  • 知っていると得すること。

についてお伝えしていきます。

大学生になると多くの人はアパートやマンションを借りて一人暮らしを始めますよね。

初めての一人暮らしはワクワクするものですが、初めてだからこそ知らない、注意点やNG行為もたくさんあります。

今後皆さんが損することのないよう、ぜひ最後までご覧下さい。

部屋をもっと綺麗にしたいけどどこまでやっていいかわからない、、!

この記事はこんな人に向けて書いています
  • これから一人暮らしを始めるにあたって注意点を知りたい。
  • 一人暮らしを始めたけど賃貸の仕組みがイメージできない。
  • アパートを借りているけど、どこまで自由に手を加えていいかわからない。
  • 備え付けの設備が壊れていて修理したい。
  • 少しでもお得に賃貸契約を結びたい。
目次

そもそも賃貸ってどんな仕組み?

おそらくほとんどの人は「賃貸=家を借りること」というイメージはあるのではないでしょうか。

賃貸借とは

そもそも賃貸借(不動産に限らない)は民法第六百一条で以下のように定義されています。

  賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

民法第六百一条

つまり賃料を払う代わりに物を借りて使うとこができるということです。

では具体的に不動産の賃貸借について考えてみましょう。

不動産賃貸の仕組み

不動産賃貸は大家さんが自分の持っている戸建てやアパートの一室を貸し、入居者から受け取った家賃を収入として受け取っている、といった仕組みです。

(細かい話をすれば民法に加えて借地借家法の規定が適用されています。)

これだけ見るとシンプルな関係ですが実際には大家と借主の間に不動産屋が仲介に入ったり、建物の維持・管理を不動産屋や管理会社が請け負っているために複雑な関係に見えます。

本来敷地内の草むしりや掃除、水漏れの対応などの管理業務は大家さんが行うものですが、何棟もアパートを貸している場合などにはそこまで手が回らないためお金を払って不動産屋や管理会社に委託しています。

家を契約するときに不動産屋に行ったり、何かトラブルが起きた時に大家さんではなく不動産屋や管理会社が来るのはこのためです。

管理会社とは

管理会社とは大家さんから依頼を受けて賃貸の入居者を募集したり、建物の維持管理を行うことを主な業務としている会社です。

自分のアパートの管理が管理会社に委託されている場合にはトラブルが起きたらまず管理会社に連絡することになります。

賃貸物件に住む場合の注意点

以下賃貸でやってはいけないこと、気をつけることについてお伝えしていきます。

管理主と連絡先を確認しよう

まず自分の住んでいるアパートは大家さんの自主管理なのか、仲介してもらった不動産屋さんの管理なのか、管理会社の管理なのか、その場合にはどこの管理会社なのか連絡先までしっかり確認しておきましょう。

理由は次で説明しています。

トラブルが起きたら管理主に連絡

鍵を無くして家に入れなくなったり、水漏れが発生したりといかなるトラブルが起きた時にはまず上記の管理主に連絡することになります。

ちなみに私の住んでいるアパートは大家さんの自主管理なので有事には大家さんに連絡します。

ちょうどこの前もトイレの水漏れが発覚したので直接連絡して修理業者を手配してもらいました。

この場合の修理費は大家さんに負担義務があるためため自己負担額は0です。

自分で勝手に修理しない

しかしこの時に自分で修理業者に依頼して修理してもらった場合、後から大家さんに修理費用を請求することも可能ですが、トラブルになったり、全額払って貰えないこともあります。

大家さんがいつもお世話になっている業者の方が安く受けてくれる場合もあるからです。

例外として、大家さんに頼んだのに修理してくれない場合には程度の大きい損害に限り自分で修理をして費用を後から請求することができます。

程度の大きい損害とは雨漏りや漏水、窓ガラスの損壊などすぐに修理が必要は損害のことで、壁紙の汚れなど通常の生活に損害を与えないようなものには適用されないということです。

勝手に設備を増設・交換しない

よくある事例だとウォシュレットの設置やエアコン、ガス給湯器の設置、交換などがこれに当たります。

一番の理由としては原状回復義務があるためです。

*原状回復について近年トラブルが多いのでまとめておきます。

原状回復義務とは、部屋を退去する時には入居時の状態に戻さなければならないというものです。

そのため正確には設置、交換してもいいのですが退去時に自分で外したり、付け直したりしなければなりません。

よく賃貸だから壁に穴は開けられないというのはこのためです。

開けてもいいのですがその分改修費を請求されてしまいます。

よく起こるのはどこまでの修復費用を借り手が負担するかの揉め事です。

そんな状況を受けて2020年の民法改正により通常の使用による経年劣化等の損耗に対する原状回復の義務を借主は負わないと規定が設けられましたが、実際どこまで借主が回復費用を負担するかは特約で大家さんが定めているケースも多いです。

私の部屋の場合も予め、壁紙やエアコンのクリーニング費用など原状回復費用を退去時に負担するように特約で定められています。

皆さんもそういった特約がないか、一度契約書、重要事項説明書を見直してみてください。

また勝手に設備を増改設しては行けない理由として、大家さん側からすれば変に多機能なものを設置されると故障しやすくなったり、メンテナンスの費用がかさんだりするため迷惑になるためです。

また勝手に設備をいじってそこから漏水、漏電などのトラブルが発生した場合には全てこちらの責任になり費用も全額請求されてしまうといった理由もあります。

どうしてもの場合は大家さんに許可を取ろう

以上の理由からどうしても設備を交換したい場合には大家さんに相談して許可を得るようにしましょう。

大家さんによってはそれくらい全然いいよという方もいますが本当に人によるので、設置してもいいかは聞いてみるしかありません。

また賃貸借においては大家さんと借主との信頼関係が不可欠になりますので、設備を新設、交換したい場合には必ず許可をもらうようにしましょう。

許可がいるかの基準は?

勝手に設備を新設、交換したい場合には以下の条件を基準にして、この基準を満たしていなければあらかじめ大家さんに相談するようにしましょう。

基準
  • 入居時に備え付けられていなかったか。
  • (新設する場合には)その設備が一般的に備え付けられていないものであるか。
  • 退去時に簡単に撤去して次の家に持って行けるものであるか。

この基準で考えればエアコン、給湯器、ウォシュレット、インターホンや光回線などの設置、交換には許可が必要なことがわかりますね。

賃貸でもできるスマートホーム化についてはこちらの記事で紹介しています。

≫一人暮らしにおすすめのスマートホーム化

以上賃貸物件入居時の注意点についてお話ししてきました。

タダスム

こまめに掃除して部屋をきれいに保とう

一人暮らしだとサボりがちになる掃除ですが、こまめにやりましょう。

なぜお母さんでもないのにそんなことを言うかというと、部屋を汚した分だけ退去時にクリーニング費用を取られるからです。

上で述べた原状回復費用に当たるものです。

別に壁に穴開けてるわけじゃないから大丈夫だよ

と思ったそこのあなた!

そうやって油断していると痛い目を見ます。

お風呂場のカビ対策

例えばお風呂場のお手入れです。

きちんとカビ対策はしていますか?

こまめに掃除をしないまでもドアを締め切らないようにし、換気扇を常時回しておく必要があります。

今までやっていなかった人はすぐに始めてください。

窓の結露

窓の結露を放置すると下の窓枠がカビたり、木材の部分が腐ったりします。

これも費用を請求されやすいところなのでこまめに見て掃除してあげてください。

ちょっとした汚れの放置

上で挙げたのは代表的な一部の汚れで注意すべき箇所はたくさんあります。

コンロ周りの油汚れなど、今はちょっとした汚れでも長時間放置して置くだけで落とせなくなってしまうことも多いです。

是非そんなことを意識しながら日々掃除をするよう心がけてみてください。

以上賃貸物件入居時の注意点についてまとめてみました。

知っていると得する賃貸の話

以下知っていると得する賃貸の話をご紹介していきます。

家賃交渉をしてみよう

家賃交渉って聞くとなんだかケチくさいような、大家さんに嫌がられそうなイメージはありませんか?

しかし実際そんなことはなくて、毎回交渉している人にとっては結構当たり前で、やってみると簡単なものです。

契約時の家賃交渉術

よくある手は内見時に損傷や汚れなど建物の価値を下げているようなところを見つけて指摘する方法です。

要はアラ探しですからちょっと嫌な感じもしますが、、、笑

後は単純に「ここに決めたいけど二千円予算をオーバーしちゃって、、。」

なんて相談してみると結構簡単に応じてくれる大家さんも多いようです。

借り手側が家賃交渉に慣れていないように大家さんも慣れていない方は多いのかもしれません。

契約更新時の家賃交渉

案外家賃交渉って簡単なんだな、、。
でももう契約しちゃったよ、、。

そんな人も安心してください。

家賃交渉は契約時だけでなく契約更新時にもチャンスがあります。

まず賃貸の契約更新についてまとめておきます。

契約更新とは

普通、賃貸借契約を結ぶ時には契約期間(私の場合は2年間)を定め、その期間が満了した際にはもう一度契約の更新を行うことで賃貸借を延長することができます。

そしてこのタイミングで両者が合意すれば契約内容を見直し、変更することができます。

この場合によく使われる手段は同じアパートや周囲の物件で募集中の家賃と比較して交渉するというものです。

例えば自分が5年前に入居したときは家賃5万で募集していたため今も5万払っているけど、最近退去した隣の部屋は調べてみると家賃4万5千で入居者を募集していたという場合です。

こういった場合は自分でネットで調べて気づくことさえできれば結構簡単に下げてくれます。

同じ条件の部屋なのに家賃が違ったら不公平だし、周囲のアパートの方が安かったらそっちに引っ越されてしまいますからね。

また最近引っ越しを考えていると脅しをかけた上で家賃を下げてくれるよう頼んだらうまく行ったという話もよく聞きます。

年間で見れば差は大きい

例え一月の家賃の値下げ額が1000円や2000円でも一年で12000円、24000円も差が出ます。

ぜひ契約時、契約更新時には家賃交渉をしてみてください。

同じような内容が両さんの動画でも取り上げられていましたので参考にしてみてください。

まとめ

以上大学生がしておきたい住宅の賃貸借について紹介してきました。

もう一度要点をまとめておきます。

まとめ
  • 自分の物件は誰が管理しているのか確認しておく。(大家さんor不動産やor管理会社)
  • トラブルが起きたらそこに連絡し、自分で勝手に修理を依頼したりしない。
  • 始めから部屋に備え付けられていた物は勝手に処分・交換しない。
  • 退去時に撤去できない物は勝手に設置しない。
  • 原状回復費用がかかるため部屋はこまめに掃除し、汚さない。
  • 家賃交渉を契約締結時や契約更新時に行えば安く借りられることがある。

一人暮らしをしている方、これから始める方はぜひ参考にしてみてください。

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以上、ポッキーがお送りしました。

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